この手続きの要所要所で状況を確認したり、書類を提出するなどの手続きが出てきますので、慣れてない方がご自分で行うには煩雑な部分も多いかと思います。 差し押さえた不動産の売却後、抵当権者などが優先的に代金を受領しますが、その時点で余りがでなければ、抵当権を持っていない他の債権者には1円の配当もありません。 「差押」は、不動産の持主様が住宅ローンを返済できないときや、債務不履行に陥ったときに生じます。ネガティブな状況のため、差押不動産についての業務を担当する場合には、宅建業者は難しい対応を迫られることもあるでしょう。, 某大手注文住宅会社に入社。入社後、営業成績No.1を出し退社。その後、住宅ローンを取り扱う会社にて担当部門の成績を3倍に拡大。その後、全国No.1売上の銀座支店長を務める。現在は、iYell株式会社の取締役と住宅ローンの窓口株式会社を設立し代表取締役を務める。, 「差押」とは、債務者が債務不履行に陥った場合に、裁判所や行政が債務者の財産である不動産などを確保し、債務者の不動産に関する権利を没収することです。, 差押えた不動産は「競売」や「公売」によって現金に換価し、債権者に配当することで債権を回収させたり、税金の滞納分を徴収したりします。, 抵当権とは、住宅ローンなどの返済が滞った場合に、契約時に指定した債務者の財産を差押えることができる権利です。実際に債務者が債務不履行となった際には、債権者は裁判所に申し立て、抵当権を行使することができます。, 裁判の判決や和解により金銭の支払いや不動産の明渡しが決まっているにもかかわらず、その債務を履行しなかった場合に、債務名義を有する人(債権者)の請求により、裁判所が強制的に差押を行います。, 税金や社会保険料の滞納が起こった場合、行政や自治体が滞納者の財産である不動産を差押えることができます。行政が差押えた不動産を換価するときには、「公売」によって行います。, 「抵当権の行使」と「裁判による強制執行」は、どちらも債権者からの申し立てにより、裁判所が強制的に差押を行うものです。この2つの違いは、「債務名義」が必要かどうかにあります。, 「債務名義」とは、執行機関(裁判所など)の強制執行によって実現されるべき債権の存在と範囲、債務者・債権者を証明する公的文書です。, 「抵当権の行使」による差押の場合、債権者が抵当権を持っていれば、債務名義を提示することなしに差押を実行させることができます。, 一方、裁判や和解による「強制執行」は、債務名義によって債権を証明することで差押が行われます。, 差押を実行するには、債権者(金融機関など)が裁判所に申立てを行います。差押(不動産執行)の申立ては、不動産の所在地を管轄する地方裁判所にて、書面により行います。, 債権者の申立てが認められると、裁判所は不動産差押(不動産執行)開始を決定します。そして、管轄法務局に嘱託して、不動産登記簿に「差押」登記を行います。, 裁判所は、差押えた不動産を競売により売却するために、「売却基準価額」を設定します。また、買受希望者が閲覧するための「競売情報3点セット」を用意します。, 競売の準備が整ったら、裁判所が売却の日時・場所・売却方法を決定し、「不動産競売物件情報サイトBIT」にて競売情報を公開します。その他、地方によって住宅情報誌や新聞に広告を掲載する場合もあります。, 買受希望者は、競売情報に記載された保証金を納付し、入札書にて希望買受価格を提示します。入札期間が終わった段階で最高額を提示した入札者が落札します。ただし、裁判所が設定した売却基準価額の80%以上の金額でなければ、認められません。, 所有権移転登記が行われ、所有権が落札者に移転します。手続きは裁判所が行い、登録免許税などの登記費用は落札者が負担します。, 売却された不動産に占有者がいる場合、占有者に居住権がなければ、新しい所有者から退去を請求できます。占有者が退去請求に応じない場合には、購入後6ヵ月以内に執行裁判所に申立てを行い、「引渡し命令」を出してもらいます。引渡し命令があれば、執行官に「強制退去手続き」の申立てを行うことができます。, 裁判所が差押を決定すると、法務局を通じて差押登記が行われます。差押登記とは、当該不動産が差押られたことを記載するもので、「権利部(甲区)」欄に記載されます。, 「仮差押」とは、正式な差押が完了するまでの間に債務者が不動産を売却処分しないよう、先行して行う登記です。差押手続きは数ヵ月程度かかるため、債権者は仮差押を申立てることができます。, 税務署や地方自治体が租税滞納者の財産を差押るときに、すでに他の行政などによって差押が行われていた場合に、重ねて差押を行うことを言います。登記簿の「権利部(甲区)」欄に「登記の目的・原因」として記載されます。, 賃貸不動産差押を受けた場合、裁判所から借主様のもとへ「債権差押命令」という書面が送付されます。債権差押命令が下されると、借主様は「第三債務者」として扱われ、以降は家賃を支払わないよう求められます。, ただし、すでに支払い済みの家賃については、具体的な指示がない限り裁判所から問題にされることはないでしょう。, また、「債権差押命令書」には、現在の契約と賃料の支払い状況を確認するための「陳述書」が同封されています。借主様はその「陳述書」に必要事項を記載し、裁判所に返送しなくてはいけません。, 差押えられた賃貸不動産は、競売に出され落札される可能性があります。そして、抵当権の行使による差押・競売であれば、債権者から退去請求されれば、6ヵ月以内に引き渡さなければいけないとされています(電子政府の総合窓口e-Gov|民法第395条)。, ただし、強制執行や仮差押登記以前からの入居者は、落札者の権利と対抗できるとする判例もあります。, 差押を解除するためには、債務者が債権者に対して残債務を一括返済する必要があります。ローン返済の遅滞であっても、一度差押を受けると、それまでのような分割による返済はできなくなります。, ただし、債権者との交渉次第では、今後の返済計画と債務履行の確実な見通しを示すことにより、引き続き分割返済に応じてもらえる場合があります。, また、債務者が自己破産の申立てを行うことで、差押が中止または失効される場合があります。, 差押は法的措置であるため、差押不動産を取扱う可能性のある宅建業者は、関連法について十分理解しておく必要があります。専門的な対応が求められるケースには、弁護士などの専門家との連携も大切です。, お客様が差押にあってしまった場合には、難しい業務の中でも、今後の生活をサポートできるよう丁寧に対応したいものです。, 現況調査報告書…土地の地目・建物の種類・構造など不動産の現況、不動産の写真、現在の占有者とその権利など, 物件明細書…引き継ぐ必要のある賃借権などがあるか、土地または建物のみの買受けが可能かなど, 売却された不動産に占有者がいる場合、占有者に居住権がなければ、新しい所有者から退去を請求できます。占有者が退去請求に応じない場合には、購入後6ヵ月以内に執行裁判所に申立てを行い、「引渡し命令」を出してもらいます。引渡し命令があれば、執行官に「強制退去手続き」の申立てを行うことができます. なお、ケースによってまちまちですが、競売の申し立てから配当金を受領するまでは、1年前後は見込んでおいた方がいいでしょう。, 不動産競売は、時間もかかりますし、手続きもやや複雑になっています。 そこまで手続きが進んで、債権が無事に回収できたことになります。, 以上が不動産差し押さえによる債権回収の流れになります。 不動産競売は、相手の土地・建物をそのような競売にかけてしまい、購入者が支払った代金から債権の回収を行うのです。 【不動産競売の流れ】 そのような不動産競売手続きの流れを簡単に見ていきます。次の図をご覧ください。 不動産競売は、相手の土地・建物をそのような競売にかけてしまい、購入者が支払った代金から債権の回収を行うのです。, ①債権者が競売申し立て ®æŠ¼ã®è§£é™¤ã‚’行いたいと悩んでいる方もいらっしゃると思います。 代金納付により、その不動産は購入者の所有となります。, ⑥配当手続き・配当金受領 不動産の差し押さえは、その不動産に抵当権(担保)がついているかどうかで手続きが大きく異なります。 きるのかを順に見ていきます。 ①住宅ローンの滞納~一括弁済 住宅ローンを3~6回 … その後、各自の届け出金額を確認する日(開札期日)に各自の申出額が確認され、もっとも高い金額を申し出た方が購入者に決定します。, ⑤購入者が代金納付 債権者の申立書や添付書類を確認し、裁判所が問題がないと認めれば、不動産競売を開始するとの決定を行います。 法律相談・取扱い分野| 行のメリットやデメリット、流れなどを徹底解説していきます。 その売却のために行うのが、「不動産競売」という手続きになります。, 「競売」という言葉のイメージはご存じだと思いますが、要するに、購入希望者たちが自分が希望する購入金額を申し出て、その中で一番高い金額を申し出た方が実際に購入できる、という制度です。 事務所紹介・アクセス| ご相談から終了までの流れ| 購入希望者は、裁判所に期間内に金額を届け出ます。 行が開始された事実が裁判所から宣言されます。 裁判所は不動産に設定された抵当権や申立人以外の債権者、不動産の評価額などの調査を開始し、調査が終わると不動産は競売にかけられます。 競売が完了する … ですので、不動産の差し押さえを行う際には、その不動産に抵当権が設定されているかどうか、されている場合にはどの程度の金額であるのかが非常に重要となります。 今回は、抵当権がない場合の手続きについてみていきます。, ところで、不動産差し押さえによってどのように債権回収するのでしょうか。 ®æŠ¼ãˆã®å¯¾è±¡ã¨ãªã‚‹ä¸å‹•ç”£ã«ã¤ã„て、譲渡、担保権設定等の一切の処分行為を行うことが制限されま … ですので、取引相手の所有している不動産情報を日ごろから確認しておき、いざというときには、それに対する仮差押えや競売手続きを直ちに実行することが効果的です。, なお、不動産の差し押さえには大きな留意点があります。それは、その不動産に売却価格以上の抵当権が設定されていた場合、差し押さえは無意味になってしまうということです。 よくあるご質問| 個人情報保護方針| 前回(債権差し押さえ ~売掛金や預金を押さえるには)は、差し押さえの種類の1つである債権差し押さえについて説明しました。 ®ã—押えてお金に換え(換価),債権者に分配する(配当)などして,債権者に債権を回収させる手続 … 配当手続きでは、その債務者に債権を有する債権者が指定の期間内に、自己の有する債権額を届け出ます。 法律コラム・解決事例 そのほか、その不動産に関する登録事項証明書や固定資産税評価証明書、地図などが必要となります。 弁護士紹介| 競売手続きでは、入札期間(購入希望者が購入希望額を申し出る期間)などを裁判所が決定し、公告します。 事前にほかの購入希望者が申し出た金額は秘匿されていますので、結果が発表されるまでは誰が購入できるのか、購入金額はいくらであるのかは誰にもわからないことになります。 ®æŠ¼ãˆã®å¯¾è±¡ã¨ãªã‚‹è²¡ç”£ã¯ä»¥ä¸‹ã®ã‚‚のがあります。 それらの情報は、その不動産の登記からおおむね把握することはできますが、やはり普段から情報収集をしておくことが重要といえるでしょう。, 各種法律問題に関するご相談をお待ちしています 競売開始決定のあと、裁判所の指示で、執行官がその不動産の現在の状態や権利関係を調査したり、不動産鑑定士が不動産の評価を行ったりします。 まず、競売にかかった費用や抵当権付債権、税金などが優先的に代金を受け取ります。 受付時間 : 平日 午前9:00~17:00 基本的には、相手の土地・建物を強制的に売却してしまい、その売却代金から債権を回収することになります。 ®æŠ¼ã€ã¯ã€ä¸å‹•ç”£ã®æŒä¸»æ§˜ãŒä½å®…ローンを返済できないときや、債務不履行に陥ったときに生じます。ネガティブな状況のため、宅建業者は難しい対応を迫られます。 ®ã—押さえる旨を宣言する開始決定を行います。 まず、不動産から自分の債権を回収した債権者が、裁判所に不動産競売の申し立てを行います。 ®æŠ¼ã•ã‚Œã¦ã„る土地の購入を検討している方向けの記事です。 札幌の弁護士による債権回収解説コラム第13回です。 そのようにして行われた調査の結果は、書類にまとめられ、誰でも自由に閲覧することができます。, ④入札・売却手続き ご予約・お問い合わせ, 札幌弁護士会所属「弁護士法人 赤渕・秋山法律事務所」25年以上の豊富な実績。弁護士3名で離婚、破産・借金、相続、企業に関する相談や裁判などを多数取り扱っています。. ®ã—押さえることができません。また対象となるものとならないものにはどのようなものがあるのかまとめています。 代金が納付されると、その代金の分配手続きに移ります。 弁護士費用 この際、判決書や裁判所で作成した和解所などの公的書類が必要になるのは他の差し押さえと同様です(「強制執行・差し押さえをするには ~その効果と必要なもの」をご参照ください)。 ®æŠ¼ãˆãŒè¿«ã£ãŸéžå¸¸ã«å±é™ºãªé€šçŸ¥ã§ã‚ることに気付かない。 しか … 今回は、差し押さえの中でもよく知られている不動産の差し押さえがテーマです。, 不動産というのは、土地や建物のことを指しますが、このような土地、家屋、マンションなどを取り上げて、債権回収を行うのが不動産の差し押さえです。 サイトマップ| 行に関連する債権回収のお役立ち情報について そこから残った部分を、他の債権者で、債権額に応じて分配します。 ®æŠ¼ãˆã‚’した債権者だけではないのが普通です。 不動産競売手続が始まってしまうということは、債務者に資力がない状態であることがほとんどであるため、 債務者に商品を売って代金を支払ってもらって … また、一定の手数料がかかります。, ②裁判所の競売開始決定 (土日祝日、年末年始はお休みです), 札幌弁護士会所属 赤渕・秋山法律事務所 受人が代金納付 6. 配当手続き となります。それぞれの手続きについて、以下で詳しく見ていきます。 ®ã—押さえられ、公売または取り立てにより換価されて税金の滞納分に充当されます。できれば税の納期限前、遅くても督促状による催告がきた時点で、税務署や市役所の納税課に相談なさってください。 購入者に決定された方は、指定の期限内に代金を納付します。なお、代金は現金一括払いとなります。 ®ã—押さえの解除がなされなければ任意売却をすることができません。 〒060-0061 北海道札幌市中央区南1条西11丁目コンチネンタルビル5階 その土地や建物を債権者が自分のものにしてしまう、というイメージをお持ちの方もいるかもしれませんが、そうではありません。 ®ã—押さえの対象となります。税金は住宅ローン以上に支払いを優先する必要があります。 この時点で、その不動産の登記には差し押さえの登記がなされ、勝手な処分・売却等が禁止されます。, ③現況調査・価格評価 契約から引き渡しまでの流れや所有権移転登記のために準備すべき書類、登記費用などについて詳しく解説しています。|事前に確認しておくべきポイントも確認できます。 それでも、不動産は比較的発見が簡単であることや、まとまった金額で売却できることもあるため、不動産競売は事案によっては非常に効果を発揮します。 TEL:011‐221‐6868  FAX:011‐221‐9385, ホーム| 裁判所の調査が終わると、その不動産の最低売却価格などが決定され、競売手続きに移ります。